タルト不動産

…つづき

MILBOOKSが1階に入居するプリペアドビルは、2階に2部屋ありました。

201号室はすでに退去済み、202号室はまだ入居者がいて退去予定。

早速、空いている201号室の中を見せてもらいました。


 


 

床面積33㎡、間取りは2DK。


 

以前の入居者さんが丁寧に住まれていたようで、大きな痛みはありません。

ただクロスは少し黒ずんでいて、フローリングは剥げてきているところがあります。

プリペアドビルのオーナーさんは、原状回復するくらいの予算は取っていました。

この状態で、どこにどんな費用を掛けて、入居者さんを募集するかがポイントになります。

 

一般的な流れは以下の感じです。


 

大体、お部屋が空くと、不動産屋さん主導でリフォーム内容を考えて、工務店さんに発注し、工事スタート。賃貸募集も始まります。

入居者さんは完成したお部屋を見て、入居を決めて、賃貸借契約を結びます。

ほとんどこのフローだと思います。

僕は昨年タルト不動産を始めるまで、住宅を建てるための土地売買は経験があったのですが、賃貸はそんなにやったことがありませんでした。

半年ほど「賃貸」をやってみて、こんなことができたら、みんなハッピーかもというサービスを考えるようになりました。

 

フローはこんな感じ。


 

まず部屋が空いたら、オーナーさんとタルト不動産でリフォームプラン、予算を打ち合せて、家賃を決めます。

次にリフォームをせずに、そのままの状態で、賃貸募集をします。

家賃、広さ、立地条件が気に入った人に、リフォーム内容をプレゼンします。

内容が良ければそのままだし、もっとこうしたいがあれば、予算内でリフォーム内容の変更もできます。

続いてタルト不動産が入居者さんの希望をオーナーさんに伝えて、OKをもらえたら工事スタート。

工事はタルト不動産が請け負います。

詳細には、もうちょっと細かくあるんですが、おおよそこのような感じです。

 

それぞれの立場で検証してみると。。

●良いところ

【オーナーさん】

－入居が決まってから、リフォームの費用を払うことができる。

－入居者さんが部屋を気に入ってくれたら長く住んでくれるかも。

－入居が入りにくい、物件の対策になるかも。

【入居者さん】

－オーナーさんの費用で、自分の気に入った部屋をつくることができる。

－ローンを組んで家を買わないでも、賃貸でそこそこ満足いく住まいができるかも。

【タルト不動産】

－他の不動産屋さんには無いサービスになる。

－仲介手数料、リフォーム工事で売り上げが上がる。

－僕が好きなデザインの部屋が増える。（これが一番のモチベーション）

 

●リスク

－絶対に、時間と手間がかかる。。

 

良いところはいっぱいあるけれど、たぶんこの1点のリスクで誰もやっていない気がする。。

僕の負担がどんなものなのか、他にはどこにリスクがあるのか、何となくイメージはあって。。

まあ考えてばかりでもしょうがないし、とにかくチャンスがあればやってみたいと思っていました。

 

オーナーの福井さんに、僕の温めていた賃貸サービスを提案してみることにしました。

つづく…

みやけ

 

小さな本屋さんのウエ①＞＞＞

 

大元駅から歩いて10分、小さな本屋さん「MILBOOKS」。


 


 

デザイン、アート、建築、文学、歴史、音楽など、古本から新刊まで、丁寧にセレクトされています。


 


 


 

昨年、amazonで内田百間の「百鬼園随筆」を買うかどうか、すごい悩んでいて。（キッチン・ネコマチで借りた「冥途」にはまっていたころ）

「いや、やっぱり古本屋さんで出会うのを待とう。」と決めて。

その翌日、重名くん（studio juna、岡山都市研究楽団）に教えてもらって、初めて行ったMILBOOKSで「百鬼園随筆」を、ばったり見つけて!!!

勝手に運命的なものを感じ、頻繁に行くようになりました。

 

ある時、MILBOOKSの福井さんから相談がありました。

「お店の上に、2つ部屋があって人に貸しているけれど、近々どちらも空くから、よかったら相談に乗っていただけませんか？」

僕は興奮しました。

これまで、タルト不動産で物件を紹介する時に、「○○のウエ」というコピーを度々つけてきました。

単純に部屋の近くに、お店とか施設があったら便利でいいなと思い、過去には郵便局、カフェ、うどん屋など色々と集めました。

でも僕が個人的に一番住みたいと思っていたのは「本屋さんのウエ」。

1階に本屋さんがあったら、まるで自分の本棚みたいだし、なんて贅沢なんだろうと思っていたんです。

しかも、それが大好きな本屋さんだったら。。

さらに、お話を聞くと、入居者さん目線で室内を変えたいとのこと。

願ってもないプロジェクトの予感でした。

 

1階にMILBOOKSがある3階建てのビルは、その名前をプリペアドビルと言います。

僕はずっとやりたいと思って温めていた、賃貸の新しいサービスを、ぜひここでやりたいと思ったのです。

つづく・・・

みやけ

 

MILBOOKS

http://milbooks.com/

岡山県岡山市北区西之町14-17 プリペアドビル1F

色々な方に、利用方法のアイデアをいただいている倉ビルの2階。

でも現状はゴミやほこりだらけ。

とても誰かに使ってもらえる状態ではなかったので、大掃除をしました。

だいぶすっきり。


 


 


 


 


 


 


 

2016年は、倉ビルの2階を何とか動かしたいと思っています。

よろしくお願いします。

みやけ

 倉ビルプロジェクト・過去記事＞＞＞

現在、岡山都市研究楽団で扱っている研究テーマは「住宅におけるLDK」についてです。

ここまでの話の流れはこちらを上から順番にご覧ください。

ほとんどLDKは1階にある①　text by  タルト不動産

これからの住まいについて　その1　text by studio juna

これからの住まいについて　その2　text by studio juna

ほとんどLDKは1階にある②　text by  タルト不動産

これからの住まいについて　その3　text by studio juna

 

今回はstudio junaによる「これからの住まいについて　その4」です。

重名くんが、色んな可能性を考えながらプランをつくってくれました。

2階にリビングのある生活、ライフスタイルの変化をイメージしながら読んでみてください。

みやけ

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続きです。

1　基礎の面積をなるべく小さくする。
2　配管経路を短くする。
3　シンプルな形状とする。
4　間くずれさせない。
5　コートハウスにしたり、不自然な高い塀で覆わない。
6　子供部屋は最小限の広さでリビングに隣接。
7　1階の部屋は寝室を想定しているが、他の用途にも使えるようにしておく。
8　間仕切りや建具は最小限にしておく。
9　自然環境を意識する。

と、いう前回提示した9つの自分ルールのもと、実際に売りに出ている土地に
２階にリビングのある25坪のローコストな住まいを計画してみました。
（今回はNo.20の土地を想定）
敷地は北側に道路があり、南側は2つの隣地と接しています。
そこに建つ２軒の住宅は、日当たりをよくするために精一杯北側に
つまり、No.20の土地との敷地境界線側に配置されています。
西側には切妻屋根の２階建て、東側には細い道を挟んで住宅が建っています。

いろいろつっこみどころはあるかと思いますが、
今回考えたのはこんな感じのプランです。


平面図だけでは分かりにくいのですが（２階吹き抜けのあたりが何やら不思議）
少し変わった断面をしていて、２階ＬＤＫ南側の窓が２段になっています。
上の窓は庇で夏の日差しを遮り、冬の日差しを取り入れつつ、
高い位置から部屋全体に明るさを届けます。
下の窓からは地面にバウンドした柔らかい光が入ってきます。
屋根がかかっているので、雨の日でも窓をあけることができます。
この屋根は南側の住宅からＬＤＫへの視線を遮る役目もしています。
壁や塀でガードするよりもずいぶん穏やかな印象です。
どちらの窓も、カーテン全開でも特に問題ないと思うので、
上の窓からは空が見えるし、下の窓は屋根裏にいるような不思議な空間体験を演出します。
ＬＤＫの南側にバルコニーがある案も考えたのですが、
この敷地だと南側にすぐ他の住宅があるし、
高い壁で囲ったようなテラスはあまり気持ちよくないかなと思って、今回はなしにしました。
（気持ちの良い２階の外部スペースは宿題のひとつとして今後の検討事項へ）


「可能性を残しておくこと」と、前回書きましたが、
この住まいは住む人に合わせてどんどん変えていけばよいと僕は思っています。
例えば、若い夫婦が住むと、こんな感じでしょうか。


1階のroom1はカーテンでゆるく仕切って大きな収納スペースにしています。
２階のroom2はリビングの延長で、パソコンをしたり本を読んだりするスペースです。

子供が生まれたらこんな感じでしょうか。


1階のroom1は家族みんなの寝室です。
２階のroom2は子供スペースで、扉をつけてＬＤＫと仕切ることもできます。
大きな引戸なので、開けたときはＬＤＫと一体の大きな部屋になります。

子供が２人になって、成長したらこんな感じでしょうか。


２階のroom2をふたつに仕切って、小さな子供部屋をつくります。
わざと小さくしているのですが、今回は説明を割愛。
1階のroom1を仕切って、小さな書斎をつくりました。
家族共用の図書室のように使うのも良いかもしれません。

子供が独立して、夫婦ふたりになったときはこんな感じでしょうか。


寝室をroom2に移動して、room1は間仕切り壁を撤去して
ワークショップや小さな店舗として使えるようにしました。
住まいの中に街の要素が入ってきます。
自分の趣味や特技を活かして、小さな商いができるようなスペースは
他に借りるとなったらなかなか実現できませんが、
住まいの中にそういう空間があれば、もっと気軽にできるのではないかと思います。

僕が考える「これからの住まい」のひとつの例が以上のような感じです。
子供部屋の在り方を見ていただければわかるように、この住まいは家族同士のコミュニケーションをとる必要があります。
子供が勉強していたらテレビを消して本を読もうとか、
弟はリビングでテレビを見ているから１階の図書室で勉強しようかとか、
そういう気づかいが必要なので、扉が閉まっていたらいるのかいないのかすら分からないようなザ建売plan（その2参照）とは少し違います。

平面的にも断面的にもザ建売planとは異なるので、
イメージしずらい部分もあるかと思いますが、
ひとつの例として、こういう考えもあった方が選択の幅が広がるんじゃないかと思い、提案させてもらいました。

text by studio juna