小さな本屋さんのウエ #201 ④

●登場人物

福井さん:1階にMILBOOKSが入居するプリペアドビルのオーナーさん

佐藤さん:デザイナーの佐藤豪人さん(HIDETO SATO DESIGN

 

…つづき

佐藤さんから、MILBOOKSの上、プリペアドビルの201号室でトライしてみたいと連絡をもらい、僕は嬉しさと同じくらい不安もありました。

オーナーさんと入居者さんと不動産屋で、賃貸の部屋をつくると言っても、この時点では進め方もリフォーム内容も、まだちゃんと考えていませんでした。

急いで企画書をまとめ、福井さん(オーナー)のところへ提案しにいきました。

 

初めてのことで、正直やってみないと分からないこともあります。

僕なりに、想定できるリスクをピックアップし説明しました。

主に4点。

①入居者さんには、リフォームはフルオーダーでは無いこと、予算があることを説明しておく。

(主導はオーナーさんにしておかないと、やりたいことが膨らんでまとまらなくなってしまうかもしれない。)

②もし契約後、入居の前(工事中)にキャンセルになったら、違約金として家賃の1ヵ月分いただく。

(オーナーさん、入居者さんともに。)

③入居日は遅れる可能性があることを契約書に入れる。

(仕様が決まらなかったり、工事が遅れる可能性がある。遅れる場合、その理由によって負担の仕方を決める。)

④入居後のDIYはOKだけれど、原状回復できない内容を行うときは、オーナーさんの確認必要。

(価値を高めるようなDIYは大歓迎。でも内容は把握しておく。)

 

あと、リフォームについて。

福井さんがやりたいことをヒアリングしながら、僕がやりたいこととすり合わせ。

予算はあくまでも原状回復するくらいなので、大規模な工事はしません。

設備はそのまま。

間取りは2DKですが、引き戸を外せばワンルームになるので、使い方は入居者さんに任せることに。

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お互いに共通していたのは床を変えたいということ。

現状の床は複合フローリングと畳です。

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既存床を剥がして、下地を作って無垢の床を貼っても良いけれど、コストと手間を考えるともうちょっと気軽にやりたい。

そこでみんなの材木屋(岡山県の西粟倉)のユカハリ・タイルを敷くことを提案しました。

ユカハリ・タイルは、サイズ50cm×50cm、表面は杉やひのきなどの無垢でできていて、裏面はゴムシートでできています。

既存の床の上に置くだけで、部屋の印象が変わります。

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あと壁や建具は塗装で、全体をシンプルにまとめていくことにしました。

 

続いて、佐藤さんと打ち合わせ。

通常、賃貸の場合、入居する人は、すでに出来上がった部屋に自分のライフスタイルを合わせます。

しかし今回は、入居者さんにある程度の自由が与えられます。

オーナーの福井さんと話したリフォーム内容を佐藤さんに伝え、この部屋をどう使いたいかヒアリング。

佐藤さんは、今まではノマドワークでした。

初めて事務所を借りることになり、お客さんをどのように迎えるのか、作業スペースや収納はどれくらい必要なのかを考えなければいけません。

色んなケースを想定しながら、この日は打ち合せし、持ち帰って考えてもらうことにしました。

 

数日後、2回目の打ち合せで、概要は決まりました。

最初、僕は和室を残して、DKと洋室にユカハリ・タイルを敷こうかなと思っていましたが、佐藤さんとしては和室を洋室(ユカハリ・タイル)に変えて、収納や作業スペースにした方が都合がいいとのこと。

DKは何もさわらずそのままにして、奥の個室2つを変えた方が、違いが分かって良いのではと提案をもらいました。

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確かにキッチンなどの設備はそのままなので、DKは床をさわらない方が、メリハリがきいて、僕も良いと思いました。

早速、福井さんに佐藤さんの希望と、リフォームに掛かる費用を提案し、もちろんOK。

これで概要が決まりました。

打ち合せ回数は福井さん、佐藤さんそれぞれ2回、期間で言うと約1ヵ月。

早いか遅いかは、これから何回かやらないと何とも言えませんが、初めてにしてはスムーズに進んだ方だと思います。

きっと、何でもポジティブに考えて下さった福井さんと佐藤さんのお陰です。

 

また打ち合せの中で、佐藤さんから「白」というキーワードが出てきました。

ここは、佐藤さんがデザインをする場所になります。

またクライアント、関係者など、新たな出会いの場所でもあります。

何かが始まったり、生まれる場所として「白」い空間にしたいとのことでした。

 

入居に向けて、工事が始まります。

 

小さな本屋さんのウエ(過去記事も通して読めます。)

みやけ

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小さな本屋さんのウエ #201 ③

…つづき

オーナーの福井さん(プリペアドビル)に、僕がやりたいと思っている賃貸のサービスについて、口頭で話したところ、すんなりと受け入れてくださいました。(*この時はまだ、本当にざっくりとした内容。。)

賃貸サービスの内容は、前回の記事を読んでください。>>>

 

福井さんも、退去の度に部屋を原状回復し、築年数と共に建物の価値がどんどん下がっていくことに疑問を持っていました。

また話を聞いていくと、福井さんは簡単な内装工事であれば自分でやってしまう事が分かりました。

オーナーさんと一緒に部屋のことを考えながら、最後は入居者さんまで巻き込んで、みんなでつくっていくことができたら、絶対楽しいし、おもしろいプロジェクトになるはず。

もし興味を持ってもらえそうな入居者さんがいたら、紹介してもいいことになり、その日は終わりました。

帰り道に僕は、思いを巡らせていました。

次回、福井さんにリフォーム内容とサービスフローをまとめて提案しよう…。

すでに問合せを下さっている方で、どなたかちょうど良い人いないかな…。

 

そんな事があった2日後、デザイナーの佐藤豪人さん(HIDETO SATO DESIGNと、アポイントがありました。

佐藤さんは岡山を拠点にしながら、県外のプロジェクトも手がけるデザイナーさん。

企業とユーザーをどうやってつなげていくのか、グラフィックをベースにしながら、企業のブランドまでデザインされています。

佐藤さんとの出会いは、昨年の6月。

岡山県立大学で行われていたトークセッションを見に行ったことがきっかけです。

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その時のコラム「ブランディングデザインについて」

佐藤さんの考え方に共感し、それ以降、たびたび情報交換させてもらっています。

 

ある時、相談がありました。

内容は、お子さんが生まれることになり、今の住まいでは手狭になりそうだから、部屋を探してもらえませんかというものでした。

佐藤さんは、基本的に家で仕事をし、打ち合わせなどは外で行っています。

今回の引っ越しも同じスタイルを考えていましたが、そこにこだわっている訳ではなく、良い事務所物件があれば、仕事と住まいを分けることも視野に入れていました。

せっかくだから、引っ越しが何かお互いのプロジェクトになったらいいですね、なんてことを言いながら、内見はスタートしていました。

 

話を戻すと、佐藤さんとのアポイントは、2回目の内見でした。

その日は、戸建の賃貸3件と、事務所の賃貸1件を見に行きました。

空がどんよりしていて、雨が降り始めていました。

 

合計4件の内見が終わると、佐藤さんは少し小高い場所にある築年数の浅い戸建賃貸に興味を持っているようでした。

でも、何となく決めきれない感じ。

車中、話をしていると、佐藤さんはお子さんが生まれるタイミングで、住まいを変えることに対して、奥さまの負担を心配されていました。

ただでさえ、出産によってライフスタイルが変わるのに、そこで住み慣れた場所まで変わって大丈夫だろうか。。

当然、一人で決めきれることではありません。

内見の間は二人でワイワイ言いながら見ているけれど、最後はなんか今一つ盛り上がらず。(僕の主観)

天気は悪くなる一方で、雨もどんどん強くなるし。。

 

途中から何となく思っていました。

佐藤さんの状況からすると、今の住まいを残しながら、そう遠くない場所に事務所を借りた方が現実的ではないか。

そして、プリペアドビルって、事務所にしたらどうなんだろうか。

1階のMILBOOKSは、デザインの本もいっぱいあるし、人も集まりやすい。

その上にデザイン事務所があったら、なんか良いことになる気がする!

内装だって佐藤さんとだったらうまく作れる気がする!

 

でも、まだオーナーの福井さんに事務所利用OKか確認してないし、リフォーム案も考えてないし、ちゃんとした企画書もつくってない。

何も決まってない。。

 

あー、でもなんか、今日このまま終わりたくない!

 

佐藤さんには、「まだ何にも決まってないけど、おもしろいプロジェクトがあるんで見てみませんか?」と、すごーくあいまいなことを伝えて、そのままプリペアドビルへ。。

福井さんに佐藤さんを紹介すると、快く部屋を開けてくれました。(開けざるを得ない状況だった。。)

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部屋はご案内したものの、何も決まってないから、はっきりしたことは言えないし。。

家賃は大体、福井さんと話していたので、多分これくらいになりますとだけ。。

とにかくオーナーさんと入居さんと僕で、これから一緒に部屋をつくっていく、賃貸の新しいことをやろうとしてるんですみたいなことを伝えました。

そこだけ聞くと楽しそうだけど、どうなるのか何も分からなさ過ぎて、佐藤さんも困ったんじゃないかと思います。

 

内見が終わって、僕は後悔しました。

やっぱりあんな状態で紹介するんじゃなかった。佐藤さんを悩ませてしまう。

 

オーナーの福井さんにもちゃんと説明してから案内すべきだった。

すぐにメールで謝罪しました。。

 

1人でうなだれていると、1通のメールが。

佐藤さんからでした。

 

「三宅さん、こちらこそ本日はありがとうございました!!ドライブ気分で、とっても楽しい時間でした!!

早速、妻にも相談してみましたが、MILBOOKSさんの2階でトライしてみたいです。

その中で、家賃や内装など今後の方向性含めた細かい点を改めて相談させてください!」

 

僕は鳥肌が立ちました。

 

つづく…

 

みやけ

小さな本屋さんのウエ #201 ②

…つづき

MILBOOKSが1階に入居するプリペアドビルは、2階に2部屋ありました。

201号室はすでに退去済み、202号室はまだ入居者がいて退去予定。

早速、空いている201号室の中を見せてもらいました。

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床面積33㎡、間取りは2DK。

MILBOOKS-PLAN before
 

以前の入居者さんが丁寧に住まれていたようで、大きな痛みはありません。

ただクロスは少し黒ずんでいて、フローリングは剥げてきているところがあります。

プリペアドビルのオーナーさんは、原状回復するくらいの予算は取っていました。

この状態で、どこにどんな費用を掛けて、入居者さんを募集するかがポイントになります。

 

一般的な流れは以下の感じです。

●NEWチンタイゴシック2
 

大体、お部屋が空くと、不動産屋さん主導でリフォーム内容を考えて、工務店さんに発注し、工事スタート。賃貸募集も始まります。

入居者さんは完成したお部屋を見て、入居を決めて、賃貸借契約を結びます。

ほとんどこのフローだと思います。

僕は昨年タルト不動産を始めるまで、住宅を建てるための土地売買は経験があったのですが、賃貸はそんなにやったことがありませんでした。

半年ほど「賃貸」をやってみて、こんなことができたら、みんなハッピーかもというサービスを考えるようになりました。

 

フローはこんな感じ。

●NEWチンタイゴシック
 

まず部屋が空いたら、オーナーさんとタルト不動産でリフォームプラン、予算を打ち合せて、家賃を決めます。

次にリフォームをせずに、そのままの状態で、賃貸募集をします。

家賃、広さ、立地条件が気に入った人に、リフォーム内容をプレゼンします。

内容が良ければそのままだし、もっとこうしたいがあれば、予算内でリフォーム内容の変更もできます。

続いてタルト不動産が入居者さんの希望をオーナーさんに伝えて、OKをもらえたら工事スタート。

工事はタルト不動産が請け負います。

詳細には、もうちょっと細かくあるんですが、おおよそこのような感じです。

 

それぞれの立場で検証してみると。。

●良いところ

【オーナーさん】

-入居が決まってから、リフォームの費用を払うことができる。

-入居者さんが部屋を気に入ってくれたら長く住んでくれるかも。

-入居が入りにくい、物件の対策になるかも。

【入居者さん】

-オーナーさんの費用で、自分の気に入った部屋をつくることができる。

-ローンを組んで家を買わないでも、賃貸でそこそこ満足いく住まいができるかも。

【タルト不動産】

-他の不動産屋さんには無いサービスになる。

-仲介手数料、リフォーム工事で売り上げが上がる。

-僕が好きなデザインの部屋が増える。(これが一番のモチベーション)

 

●リスク

-絶対に、時間と手間がかかる。。

 

良いところはいっぱいあるけれど、たぶんこの1点のリスクで誰もやっていない気がする。。

僕の負担がどんなものなのか、他にはどこにリスクがあるのか、何となくイメージはあって。。

まあ考えてばかりでもしょうがないし、とにかくチャンスがあればやってみたいと思っていました。

 

オーナーの福井さんに、僕の温めていた賃貸サービスを提案してみることにしました。

つづく…

みやけ

 

小さな本屋さんのウエ①>>>

 

小さな本屋さんのウエ #201 ①

大元駅から歩いて10分、小さな本屋さん「MILBOOKS」。

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デザイン、アート、建築、文学、歴史、音楽など、古本から新刊まで、丁寧にセレクトされています。

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昨年、amazonで内田百間の「百鬼園随筆」を買うかどうか、すごい悩んでいて。(キッチン・ネコマチで借りた「冥途」にはまっていたころ)

「いや、やっぱり古本屋さんで出会うのを待とう。」と決めて。

その翌日、重名くん(studio juna岡山都市研究楽団)に教えてもらって、初めて行ったMILBOOKSで「百鬼園随筆」を、ばったり見つけて!!!

勝手に運命的なものを感じ、頻繁に行くようになりました。

 

ある時、MILBOOKSの福井さんから相談がありました。

「お店の上に、2つ部屋があって人に貸しているけれど、近々どちらも空くから、よかったら相談に乗っていただけませんか?」

僕は興奮しました。

これまで、タルト不動産で物件を紹介する時に、「○○のウエ」というコピーを度々つけてきました。

単純に部屋の近くに、お店とか施設があったら便利でいいなと思い、過去には郵便局、カフェ、うどん屋など色々と集めました。

でも僕が個人的に一番住みたいと思っていたのは「本屋さんのウエ」。

1階に本屋さんがあったら、まるで自分の本棚みたいだし、なんて贅沢なんだろうと思っていたんです。

しかも、それが大好きな本屋さんだったら。。

さらに、お話を聞くと、入居者さん目線で室内を変えたいとのこと。

願ってもないプロジェクトの予感でした。

 

1階にMILBOOKSがある3階建てのビルは、その名前をプリペアドビルと言います。

僕はずっとやりたいと思って温めていた、賃貸の新しいサービスを、ぜひここでやりたいと思ったのです。

つづく・・・

みやけ

 

MILBOOKS

http://milbooks.com/

岡山県岡山市北区西之町14-17 プリペアドビル1F

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