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小さな本屋さんのウエ #201 ②

…つづき

MILBOOKSが1階に入居するプリペアドビルは、2階に2部屋ありました。

201号室はすでに退去済み、202号室はまだ入居者がいて退去予定。

早速、空いている201号室の中を見せてもらいました。

P1520612
 

P1520516
 

床面積33㎡、間取りは2DK。

MILBOOKS-PLAN before
 

以前の入居者さんが丁寧に住まれていたようで、大きな痛みはありません。

ただクロスは少し黒ずんでいて、フローリングは剥げてきているところがあります。

プリペアドビルのオーナーさんは、原状回復するくらいの予算は取っていました。

この状態で、どこにどんな費用を掛けて、入居者さんを募集するかがポイントになります。

 

一般的な流れは以下の感じです。

●NEWチンタイゴシック2
 

大体、お部屋が空くと、不動産屋さん主導でリフォーム内容を考えて、工務店さんに発注し、工事スタート。賃貸募集も始まります。

入居者さんは完成したお部屋を見て、入居を決めて、賃貸借契約を結びます。

ほとんどこのフローだと思います。

僕は昨年タルト不動産を始めるまで、住宅を建てるための土地売買は経験があったのですが、賃貸はそんなにやったことがありませんでした。

半年ほど「賃貸」をやってみて、こんなことができたら、みんなハッピーかもというサービスを考えるようになりました。

 

フローはこんな感じ。

●NEWチンタイゴシック
 

まず部屋が空いたら、オーナーさんとタルト不動産でリフォームプラン、予算を打ち合せて、家賃を決めます。

次にリフォームをせずに、そのままの状態で、賃貸募集をします。

家賃、広さ、立地条件が気に入った人に、リフォーム内容をプレゼンします。

内容が良ければそのままだし、もっとこうしたいがあれば、予算内でリフォーム内容の変更もできます。

続いてタルト不動産が入居者さんの希望をオーナーさんに伝えて、OKをもらえたら工事スタート。

工事はタルト不動産が請け負います。

詳細には、もうちょっと細かくあるんですが、おおよそこのような感じです。

 

それぞれの立場で検証してみると。。

●良いところ

【オーナーさん】

-入居が決まってから、リフォームの費用を払うことができる。

-入居者さんが部屋を気に入ってくれたら長く住んでくれるかも。

-入居が入りにくい、物件の対策になるかも。

【入居者さん】

-オーナーさんの費用で、自分の気に入った部屋をつくることができる。

-ローンを組んで家を買わないでも、賃貸でそこそこ満足いく住まいができるかも。

【タルト不動産】

-他の不動産屋さんには無いサービスになる。

-仲介手数料、リフォーム工事で売り上げが上がる。

-僕が好きなデザインの部屋が増える。(これが一番のモチベーション)

 

●リスク

-絶対に、時間と手間がかかる。。

 

良いところはいっぱいあるけれど、たぶんこの1点のリスクで誰もやっていない気がする。。

僕の負担がどんなものなのか、他にはどこにリスクがあるのか、何となくイメージはあって。。

まあ考えてばかりでもしょうがないし、とにかくチャンスがあればやってみたいと思っていました。

 

オーナーの福井さんに、僕の温めていた賃貸サービスを提案してみることにしました。

つづく…

みやけ

 

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